El sector de vivienda lleva más de tres años atrapado en un cóctel amargo: tasas hipotecarias elevadas, subsidios recortados y costos de construcción que no dejan de aumentar. El resultado es una crisis que ya supera con creces la vivida durante la pandemia.

Al cierre de mayo, las iniciaciones de Vivienda de Interés Social, VIS, acumularon 37 meses consecutivos en terreno negativo, más del doble de los cerca de 15 meses que duró la contracción de 2020.

De acuerdo con los datos del sistema Coordenada Urbana de Camacol, las iniciaciones de Vivienda de Interés Social, VIS, continúan en retroceso. Mientras el acumulado de 12 meses con corte a mayo de 2025 registró 82.317 nuevas obras, para el mismo mes de 2026 la cifra descendió a 74.694, lo que representa una caída de 9,26%. Además, en lo corrido del año se iniciaron 27.512 unidades, el nivel más bajo para un primer cuatrimestre desde 2013.

Según explicó Luis Aurelio Díaz, presidente de Oikos, esta contracción estructural responde a una combinación de factores macroeconómicos y regulatorios que ha venido afectando la viabilidad financiera de los proyectos.

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Por una parte, señaló un descalce en los subsidios. Según el directivo, “las modificaciones y restricciones presupuestales en el programa Mi Casa Ya redujeron de forma drástica el ritmo de asignaciones, disparando los desistimientos y obligando a los constructores a frenar el inicio de obras para mitigar pérdidas”.

De hecho, en recientes declaraciones, el presidente ejecutivo de Camacol, Guillermo Herrera, recalcó que “el sector lleva casi tres años en rojo, una situación que evidencia una recesión técnica. A partir del tercer trimestre de 2022, cuando cambiaron las políticas de vivienda, se produjo un quiebre que coincidió con un momento difícil para la economía y que, en lugar de contribuir al crecimiento, terminó llevando la construcción de vivienda al piso”.

A esto se sumó la presión en los costos de construcción, derivada del desequilibrio entre el impacto del aumento del salario mínimo sobre el precio final de las VIS y el menor crecimiento de los ingresos reales de los hogares, así como del alza en los materiales, que ha reducido el margen operativo.

Díaz precisó que “aunque el Banco de la República ha venido recortando la tasa de intervención, las presiones fiscales mantienen elevados los rendimientos de los TES de corto plazo”, lo que encarece el fondeo de largo plazo de los bancos.

El analista económico de la Universidad Eafit, Diego Montañez-Herrera, advirtió que el problema de la VIS se ha extendido a otras dimensiones, ya que “cuando caen las ventas, los lanzamientos y las iniciaciones al mismo tiempo, lo que se está frenando es toda la cadena de construcción”.

Entre enero y mayo se vendieron 45.679 viviendas VIS y se lanzaron 33.661 unidades, cifras que representaron caídas de 4,5% y 16,7%, respectivamente, frente al mismo periodo de 2025.

El balance nacional revela una tendencia a la baja que, en el arranque de 2026, se tradujo en caídas de 7,9% en las ventas y 8,4% en los lanzamientos, reflejando la cautela de los compradores de vivienda y el impacto de las restricciones a los subsidios en varios territorios.

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Frente a este panorama, Díaz aseguró que “existe un claro rezago de conversión, por lo que, aunque algunas constructoras lanzan proyectos con la expectativa de una mejora en el mercado, el paso a la fase de iniciación de obras sigue severamente bloqueado por la falta de garantías en los cierres financieros”.

Cabe recordar que el sector también enfrenta un panorama de incertidumbre por el decreto del Ministerio de Vivienda que busca desindexar la VIS del salario mínimo. De concretarse la propuesta y mantenerse las condiciones actuales, Camacol prevé que las iniciaciones caerían a un mínimo histórico de 80.000 unidades al cierre del año.

Los analistas coinciden en que la reactivación dependerá de mayores garantías regulatorias, una ejecución más ágil de los subsidios para recuperar la confianza del sector vivienda.

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